(전원주택, 단독주택 등의)

주택 건축신축 인허가 절차  

경계 측량

인허가 중에 경계 측량도 중요합니다.

내가 매입한 토지의 경계가 명확하지 않을 때에나, 인접한 집이 있을 경우에는 경계 측량을 제대로 하고 나서 착공을 해야 합니다. 확실한 경계선을 알고 건축에 들어가야 하기 때문입니다. 측량을 하고 나면 경계에 말뚝을 박아주는데, 이 말뚝이 분실되지 않도록 관리해주셔야 합니다.  

그리고 경계 측량시 가능하면 이웃집과 함께 진행하는 게 좋습니다. 정말 혹시나 하는 분쟁이 발생할 수 있습니다. (내 땅에 이웃집 건물이 넘어와 있다거나 하는 등.)

경계 측량은 대한지적공사에 필지별로 대지경계측량을 신청하시면 됩니다. 예약을 하면, 해당지역의 담당자가 전화가 와서 일정을 잡게 되는데요. 기본적으로 밀려 있으면 기간이 조금 더 걸리게 됩니다.

토지측량비용은 공시지가와 지목을 기준으로 산정됩니다. 정확한 금액은 대한지적공사 홈페이지에서 검색을 통해서 확인해보실 수 있습니다.

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건축허가(신고)

전원주택 집짓기를 위해 가장 먼저 집지을 토지를 선정합니다.

좋은 땅을 고르신 다음, 행정적인 절차를 반드시 진행하셔야 합니다.

바로, 건축허가 혹은 신고를 하는 것인데요.

건축허가란 서류들과 설계도면을 시, 군, 구에 신청하여 그 위치에 새 건물을 지을 수 있도록 허락을 받아내는 과정입니다.

건축허가 과정은 먼저 건축주가 소유한 토지의 증빙서류 (토지이용계획확인원, 토지대장, 지적도, 소유권 증명서류)를 가지고 건축사를 찾아가서 집의 설계를 의뢰합니다.

건축사는 대지의 조건을 살펴본 뒤 건축주의 요구사항과 건축법과 기타 법령들을 참고해서 계획도면을 작성합니다.

​이것에 대해서 건축주가 만족하면, 본 설계에 들어갑니다. 본 설계가 완료되면 설계도면과 각종 허가 관련 서류를 가지고 해당 시, 군, 구청에 건축허가를 신청하게 됩니다.

건축은 건축사에게, 토목은 토목측량설계사무소를 통해서 진행합니다. 건축과 토목설계를 한번에 할 수 있으면 제일 편하죠  

착공신고, 착공계

건축허가를 받으면 이제 본격적으로 공사를 진행합니다. 그러기 위해서는 착공계를 제출해야 합니다.

착공신고는 시, 군, 구청에 건축허가를 받은 뒤에 이제 공사를 진행하겠다고 알리는 것이라고 보시면 됩니다.  

건축허가를 받게 되면 지역개발공채, 주택채권을 매입한 영수증을 시, 군, 구청에 제출하게 됩니다. 이에 건축 허가증을 받게 되는데요.

​그 다음 대한지적공사에 대지경계측량을 신청하여 대지의 경계선을 명확히 잡아보고 건축사의 도움을 받아 건축물 착공 신고서를 제출해야합니다.

​착공신고서에는 설계계약서, 공사감리계약서, 공사도급계약서를 포함합니다. 건축주, 건축사, 공사 시공자와 함께 작성하셔야 합니다.

준공검사

착공과 마찬가지로 완공시에도 ‘설계도면에 맞게 지었는가, 부실공사는 없었는가. 내진성능을 갖추었는가. 적법한가’ 이러한 부분을 허가권자가 확인하고 해당부분에 통과를 해야만 비로소 완공이라고 할 수 있습니다.

해당 절차가 없다면, 도면상으로는 완벽했던 건축물이 알고 보면 부실공사에 문제가 많겠지요. 최악의 경우는 인명피해도 생길 수 있습니다. 최근에는 내진, 소방에 대한 부분도 강화되었답니다.

이러한 검사를 하는 것이 ‘준공검사’입니다.

사용승인

사용승인이란 바로 허가권자로부터 ‘알맞게 지었으니 이제 사용을 해도 좋다’라는 승인을 받은 것을 뜻합니다.

​사용승인과 준공을 거의 같다고 여기셔도 됩니다.

​준공이 언제 떨어지나요? 라는 질문을 받을 때가 많은데 이럴 때 확실한 답변을 드리기 어려운 이유는 허가권자가 시,군,구청장으로서 공적영역이기 때문입니다.

토지분할측량

지적공부(地籍公簿)에 등록된 1필지를 2필지 이상으로 나누어 등록하는 것을 말합니다.
다음에 해당하는 경우에는 지적관청에 토지분할을 신청할 수 있으며, 지적공부에 등록된 1필지의 일부가 형질변경 등으로 용도가 변경된 경우에는 용도가 변경된 날부터 60일 이내에 토지분할을 신청하여야 합니다.
① 소유권이전, 매매 등을 위하여 필요한 경우
② 토지이용상 불합리한 지상 경계를 시정하기 위한 경우​

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「국토의 계획 및 이용에 관한 법률」 에서는 다음에 해당하는 행위(건축물이 있는 대지는 제외)를 토지분할로 규정하고 있으며, 토지분할은 「국토의 계획 및 이용에 관한 법률」 에 의한 개발행위에 해당합니다.
① 녹지지역·관리지역·농림지역 및 자연환경보전지역 안에서 관계 법령에 따른 허가·인가 등을 받지 않고 행하는 토지의 분할
② 「건축법」 에 따른 분할제한면적 미만으로의 토지의 분할
③ 관계 법령에 의한 허가·인가 등을 받지 않고 행하는 너비 5미터 이하로의 토지의 분할

토지분할을 하고자 하는 자는 특별시장·광역시장·특별자치시장·특별자치도지사·시장 또는 군수로부터 개발행위허가를 받아야 합니다. 다만, 도시·군계획사업에 의한 행위는 개발행위허가 대상에서 제외되며, 다음의 어느 하나에 해당하는 경우는 그 범위 내에서 특별시·광역시·특별자치시·특별자치도·시 또는 군의 도시·군계획조례가 정하는 바에 따라 개발행위허가를 받지 않아도 됩니다.
① 사도개설 허가를 받은 토지의 분할
② 토지의 일부를 공공용지 또는 공용지로 하기 위한 토지의 분할
③ 행정재산 중 용도폐지되는 부분의 분할 또는 일반재산을 매각·교환 또는 양여하기 위한 분할
④ 토지의 일부가 도시.군계획시설지형도면고시가 된 해당 토지의 분할
⑤ 너비 5m 이하로 이미 분할된 토지의 「건축법」 에 따른 분할제한면적 이상으로의 분할